Les véhicules de placement pierre-papier que sont les sociétés civiles de placement immobilier se distinguent, comme tout produit d’investissement, par ses atouts mais aussi par ses points faibles. Quels sont les défauts que l’on pourrait relever d’une SCPI ?

La liquidité des parts

Il s’agit du premier point faible dont souffre la plupart des SCPI, puisque celles-ci sont avant tout des actifs basés sur l’immobilier. La revente risque alors de s’étaler sur une certaine période, notamment si la SCPI n’a pas su prouver ses performances et qu’elle suscite peu d’intérêt sur le marché secondaire. Cette difficulté à revendre les parts pourrait également se manifester dans le cas d’un marché grippé, c’est-à-dire en période de crise qui donne lieu à la chute de la valeur de la SCPI.

L’absence de provisions pour grosses réparations (PGR)

Attention à bien vérifier cet élément qui constitue un point-clé à considérer au même titre que le taux de distribution sur valeur de marché(TDVM), le taux de rendement interne (TRI) et le taux d’occupation financier (TOF). Idem pour le report à nouveau (RAN) que nous allons mentionner dans le paragraphe suivant.

Les provisions pour grosses réparations sont des fonds constitués au fur et à mesure de l’exploitation de la SCPI dans le but de financer rapidement les travaux de rénovation. En effet, l’immobilier est soumis à des normes strictes, en particulier celles rattachées aux règlementations énergétiques et environnementales. Ces lois ne cessent d’évoluer, c’est pourquoi, les SCPI doivent se montrer réactives, d’où la constitution de ces provisions. Celles-ci permettent alors de raccourcir la durée des travaux et par conséquent celle des vacances locatives. Or, certaines SCPI n’ont pas toujours constitué ces PGR, tout comme le report à nouveau (RAN) ci-après.

L’absence de report à nouveau

Le RAN qui est comptabilisé en jours est aussi un indicateur-clé de la performance de la SCPI. Il s’agit d’une réserve budgétaire dans laquelle la SCPI va prélever le financement nécessaire à la continuité de son fonctionnement pendant les périodes de crise donnant lieu à la suspension du paiement des loyers par les locataires. En savoir plus à propos de ces risques encourus sur capital.fr.

Certaines SCPI n’ont pas réalisé de RAN qui les expose à des risques éventuels dans le cas d’une économie en difficulté, comme celle provoquée par la pandémie du Covid-19.

La baisse des revenus locatifs

Par conséquent, les SCPI ne sont pas à l’abri d’une baisse de leurs revenus locatifs qui pourrait affecter leur fonctionnement, et dans les cas extrêmes, remettre en cause la distribution des dividendes. Toujours est-il que cette éventualité sur la baisse des loyers perçus a déjà été anticipée par les sociétés de gestion au moment même de la conception de la SCPI. Par exemple par la diversification de leurs supports.

Une fiscalité alourdie

La fiscalité fait partie des points faibles de ces produits pierre-papier. L’investisseur est soumis à l’impôt foncier, les SCPI étant « fiscalement transparentes ». Cet impôt s’applique non seulement sur les revenus ou dividendes, mais aussi sur les gains ou plus-values qui proviennent de la cession des parts ou de la cession d’immeubles.

En ce qui concerne l’impôt sur les dividendes, il est calculé à partir du barème progressif de l’impôt sur le revenu selon le taux marginal d’imposition. L’investisseur est aussi soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%. Quant aux gains, ils sont fiscalisés par rapport à l’impôt sur les plus-values ou à l’impôt pour les plus-values immobilières.

Le régime réel ou micro foncier s’appliquera alors selon la tranche marginale d’imposition. Il existe toutefois de multiples astuces permettant d’alléger cette imposition afin d’augmenter le rendement réel de son placement.