La gestion patrimoniale d’un actif immobilier ou financier a fait apparaître les deux termes juridiques que sont l’usufruit et la nue-propriété. Ils forment à eux deux la pleine propriété du bien et ressortent d’un montage patrimonial : le démembrement. Avant d’aller plus loin, comprenons l’utilité de démembrer un bien.

Pourquoi opter pour le démembrement ?

Lorsqu’un bien subit le montage du démembrement, la pleine propriété s’efface et deux individus se départagent l’usufruit et la nue-propriété, ce que nous allons expliquer dans le paragraphe suivant. Le démembrement a alors pour but de faciliter la transmission d’une part, et de faire profiter de conditions fiscales attractives pour le nu-propriétaire d’autre part. Avantages que l’on ne retrouve pas dans le cas de la détention du bien en pleine propriété.

L’usufruit : le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits

L’usufruitier qui dispose de l’usufruit a le droit d’user du bien (appelé « usus ») et d’en recueillir les « fruits », par exemple dans le cas de la mise en location (droit appelé « fructus »). Ainsi, l’usufruit étant temporaire, généralement jusqu’au décès de l’usufruitier, ce dernier est donc libre d’occuper le bien jusqu’à cette échéance, ou encore de le faire fructifier afin de jouir des revenus locatifs. Cependant, il cesse de disposer du bien, droit qui revient désormais au nu-propriétaire.

La nue-propriété ou l’abusus

L’abusus désigne le droit d’aliéner le bien, et il est détenu par l’autre partie qui est le nu-propriétaire. Ainsi, ce dernier en devient le titulaire sans qu’il puisse y vivre, dans la mesure où il n’en dispose que les murs. Cela jusqu’à ce que l’usufruit disparaisse, c’est-à-dire au décès de l’usufruitier ou à l’expiration de la durée du démembrement.

Notons que nu-propriétaire et usufruitier n’ont pas le droit de décider unilatéralement de la vente du bien, ni même de sa cession ou de sa transmission. Ces droits appartiennent en effet au plein propriétaire, statut que revêtira automatiquement le nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit

Le démembrement familial ou patrimonial

Dans le cas d’un démembrement familial, le parent devient l’usufruitier et les enfants nus-propriétaires. Si le démembrement est volontaire, on parle de donation de la nue-propriété. Si en revanche elle est subie, ce qui est le cas au moment de la succession, l’usufruitier est le conjoint survivant et les enfants demeurent les nus-propriétaires.

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Le démembrement peut aussi être réalisé entre deux associés dans le cadre d’un montage patrimonial et au moment de l’achat d’un bien immobilier. Ce qui donne lieu à de multiples avantages, dont d’ordre financier puisque la valeur du bien à l’achat ne sera pas celui en pleine propriété, mais en usufruit d’une part et en nue-propriété d’autre part.

Le démembrement d’un actif immobilier

C’est l’immobilier qui est le plus couramment démembré, le mécanisme est alors tel que nous venons de l’expliquer plus haut :

• transmission en une seule étape dans le cadre d’une donation de la nue-propriété, puisque la pleine propriété revient directement aux enfants au moment de la succession
• transmission en deux temps dans le cadre d’un démembrement subi au moment de la succession : les enfants reçoivent d’abord la nue-propriété en héritage, puis l’usufruit au décès du conjoint survivant

Le démembrement d’un actif financier

Les actifs financiers tels que le capital d’une assurance-vie de même que celui d’un contrat de capitalisation peuvent profiter de ce montage patrimonial. Ainsi, la transmission est elle aussi réalisée en deux étapes :

• en premier lieu au quasi-usufruitier, autorisé à consommer librement l’actif soit la somme d’argent transmise
• en second lieu aux nus-propriétaires qui n’entreront en possession du capital qu’au décès du quasi-usufruitier.